В 2013 г. на рынке новостроек "новой Москвы" вышло 7 новых проектов, что почти в два раза меньше, чем в прошлом году. Тем не менее, объем предложения за год увеличился на 9,1% и составил около 8 900 квартир[1]. Необходимо отметить, что на протяжении всего года застройщики выводили в продажу новые корпуса в уже реализуемых комплексах. Среди них можно выделить такие крупные проекты, как район "Новые Ватутинки" (где помимо новых очередей в Центральном микрорайоне, началась реализация Южного квартала, предусматривающая малоэтажную застройку), ЖК "Москва А101", город-парк "Первый Московский", ЖК "Николин Парк", город-парк "Переделкино Ближнее". Всего в конце 2013 года велась реализация 41 жилого комплекса (297 корпусов).

"Все новые проекты очень разные – есть малоэтажные и многоэтажные, есть панельные и монолитные, есть комплексы с отделкой и без, есть точечная (ЖК "Кокошкино") и смешанная застройка, предусматривающая строительство коттеджей, таунхаусов и квартир (ЖК "Ново-Никольское"), - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". - Но из всех новых проектов я бы выделила три. ЖК "Бунинский" - многоэтажный панельный комплекс от известного застройщика - отличается тем, что находится непосредственно на территории Бутово со всей развитой городской инфраструктурой. ЖК "Борисоглебское" - крупный малоэтажный проект со всей необходимой инфраструктурой на территории, плюс - рядом есть жд станция. И ЖК "Спортивный квартал" предусматривающий многоэтажную и малоэтажную застройку и включающий в себя, пожалуй, самую уникальную инфраструктуру – на его территории будет расположена Школа Олимпийского резерва. Кроме того, "Борисоглебское" и "Спортивный квартал" отличаются также самым доступным уровнем цен, при этом последний находится на более продвинутой стадии строительства".

Проекты, вышедшие на рынок в 2013 г. В "Новой Москве"

Источник: Метриум Групп

Большинство проектов (75,6%) строится в Новомосковском административном округе. На него же приходится и основной объем предложения по количеству квартир - 76,8%. Тогда как в Троицком округе – 23,2%.

Структура предложения по округам

Источник: Метриум Групп

Как отмечают аналитики "Метриум Групп", за год значительно выросла доля малоэтажной застройки на территории "новой Москвы". По количеству проектов она увеличилась на 7,3%, по объему квартир – на 26,7%. Тем не менее, по-прежнему, в большинстве проектов (56,1%) возводятся многоэтажные дома (свыше 9 этажей). Малоэтажная застройка (до 5 этажей включительно) представлена в 31,7% жилых комплексов. Наименьшая доля проектов (17,1%) предусматривает строительство домов средней этажности (6-9 этажей включительно). При этом два комплекса (ЖК "Новые Ватутинки" и ЖК "Ново-Никольское") имеют в своем составе застройку различных форматов.

Структура предложения по объему квартир распределена аналогично. Большая часть (51,9%) приходится на многоэтажные дома, около трети предложения (34%) сосредоточено в малоэтажной застройке. В домах средней этажности реализуется 14,1% квартир.

Структура предложения по этажности

Источник: Метриум Групп

По данным "Метриум Групп", почти половина реализуемых новостроек (46,5%) находится на высокой стадии строительной готовности (проводятся отделочные работы). Также велика доля корпусов (28,3%), где ведется монтаж этажей. На нулевом цикле строительства находится 13,5% объектов, 11,7% домов построены и введены в эксплуатацию.

Основной объем квартир приходится на дома на этапе монтажа этажей и отделочных работ – 37,4% и 42,0% соответственно. Доля квартир в объектах на начальной стадии строительной готовности составляет – 16,2%, в готовых домах – 4,4%.

Структура предложения по стадии строительной готовности

Источник: Метриум Групп

В структуре предложения по типологии преобладают однокомнатные квартиры (47,5%). Доля двухкомнатных квартир составляет 36%, трехкомнатных – 15,6%, многокомнатных – 0,9%.

Структура предложения по типологии

Источник: Метриум Групп

"Цена кв.м в новостройках "новой Москвы" варьируется от 51 770 до 158 840 руб., средневзвешенное значение составляет 83 900 руб, - говорит Анна Соколова. -По сравнению с предыдущем годом средневзвешенная цена кв.м осталась примерно на том же уровне, что связано с выходом новых проектов на начальной стадии строительной готовности. При этом в отдельно взятых проектах цены выросли на 5-12%".

В связи с уменьшением стоимости квартир по мере увеличения удаленности от МКАД, средневзвешенная цена квадратного метра в Троицком административном округе существенно ниже, чем в Новомосковском - 64 700 руб. против 89 700 руб.

Самым доступным предложением на территории "новой Москвы" является студия площадью 28,5 кв.м в ЖК "Престиж". Ее стоимость составляет 1,938 млн руб. (68 000 руб./кв.м). Самая дорогая квартира реализуется в ЖК "Дубровка" - при площади 174,5 кв.м она стоит 31,402 млн руб. (150 911 руб./кв.м).

Площадь и стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: Метриум Групп

"В 2012 году, когда закон о расширении столицы только вступил в силу, рынок новостроек ТиНАО развивался очень активно: постоянно выходили новые проекты, был и существенный рост цены квадратного метра. В 2013 году темпы развития рынка несколько замедлились, - подводит итог Анна Соколова. – В качестве причин можно отметить изменение процедуры получения исходно-разрешительной документации, с которым столкнулись застройщики после перемен в статусе территорий, а также отсутствие ясности в том, как будут в дальнейшем развиваться присоединенные территории, связанное, прежде всего, с неготовностью территориальных схем развития "новой Москвы". Многие инвестиционные контракты подверглись пересмотру, обусловленному несоответствием обеспеченности социальной инфраструктурой московским нормам. Кроме того, в 2013 г. был принят закон об упрощенном изъятии земель в "новой Москве" и Подмосковье, обсуждался вопрос об ограничении этажности (весной предполагалось, что этажность не должна превышать 9-10 этажей, осенью было заявлено, что максимальная этажность может составить 14 этажей). Такая нестабильность также отразилась в торможении развития жилищного рынка на территории "новой Москвы".

В конце первого квартала 2014 г. могут начаться слушания по схемам территориального планирования "новой Москвы", которые, по заявлениям властей, к настоящему времени почти готовы. Также в новом году планируются положительные изменения в развитии транспортной системы присоединенных территорий. Летом начнутся работы по расширению Калужского шоссе (от МКАД до Троицка), а до конца года должны быть открыты три первые станции метрополитена ("Тропарево", "Румянцево" и "Саларьево"). Мы ожидаем, что эти меры могут привести в 2014 гду к более активному развитию первичного рынка жилья "новой Москвы" по сравнению с 2013 годом".

В "Новой Москве" ведется строительство более 12 млн кв. метров недвижимости
Доля малоэтажного строительства в "новой Москве" составила более 30 процентов
"Новая Москва" как альтернатива столичным спальным районам


"Метриум Групп"