08:50
Газета.Ru о "Новой Москве"
Новая Москва
В третьем квартале 2013 года количество новых проектов в "новой Москве" значительно увеличилось, средняя цена предложения несколько снизилась. "Газета.Ru" выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как ведут себя девелоперы в текущей ситуации и что будет происходить с ценами в различных районах Новомосковского административного округа (НАО).


В третьем квартале 2013 года количество новостроек в "новой Москве" значительно увеличилось. С начала 2013 года на первичный рынок на этой территории вышло около 70 объектов, при этом 54 объекта были выведены в третьем квартале этого года, подсчитала компания "МИЭЛЬ-Новостройки".

С конца 2012 года количество новых корпусов увеличилось на 58%, тогда как количество квадратных метров в продаже сократилось на 13,5%, приводит свои данные компания "Азбука жилья". Такое расхождение показателей объясняется ростом доли малоэтажных новостроек. В количестве корпусов, находящихся в реализации, доля малоэтажных новостроек выросла с 13,5% в четвертом квартале 2012 года до 39,5% в третьем квартале 2013 года.

Рынок пополнился как совершенно новыми проектами, так и очередями уже представленных жилых комплексов. "Во-первых, это связано с тем, что появилась некая определенность в сфере развития дорожно-транспортной сети: власти уже расписали в адресной инвестиционной программе на 2014–2016 годы затраты на строительство и реконструкцию дорог в "новой Москве". Во-вторых, в 2013 году местная администрация начала активно выдавать разрешения на строительство, новые порядки и регламенты наконец-то заработали на практике", — считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

В новостройках "новой Москвы" в настоящий момент можно купить квартиру менее чем за 2 млн руб.

Минимальные цены на новостройки "новой Москвы" зафиксированы в ЖК "Престиж" (студия площадью 28,5 кв. м продается здесь за 1,85 млн руб.), ЖК "Марьино Град" (однушка площадью 27,7 кв. м — за 1,86 млн руб.), ЖК "Спортивный квартал" (1,98 млн руб. за 27,7 кв. м) и ЖК "Борисоглебовское" (1,98 млн руб. за квартиру площадью 33,6 кв. м), по данным компании "Метриум Групп".

Средний бюджет покупки в "новой Москве" составляет 5,1 млн. руб. — это заметно, на 15,9%, больше, чем в аналогичных проектах на территории остального Подмосковья, оценивает ценовую ситуацию на рынке компания "МИЭЛЬ-Новостройки". При этом в первую очередь за счет выхода новых проектов средняя стоимость квадратного метра на этом рынке снизилась, по оценкам "Метриум Групп", на 2,5%. Хотя уже существующие проекты выросли в цене на 10–15% в зависимости от повышения стадии готовности проекта.

В ближайшем будущем активного выхода новых проектов и, как следствие, значительной корректировки цены предложения вниз эксперты не ожидают.

"Наблюдается крайне неравномерное обеспечение инфраструктурой присоединенных территорий (социальной, досуговой, транспортной, инженерной,  образовательной инфраструктурой и пр.). В связи с этим девелопер вкладывается в строительство не только школ, ДДУ, поликлиник и пр., но и транспортной (автодорог, развязок и пр.) и инженерной инфраструктуры (прокладывание и подсоединение коммунальных сетей, строительство новых инженерных объектов и пр.). В дополнение к вышеизложенному появляются новые строительные нормы со стороны государства, в частности ограничение этажности и снижение плотности застройки. Данные обременения существенно повышают затратную составляющую девелоперского проекта и вынуждают застройщиков реализовывать квартиры по более высоким ценам", — считает директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

Строительство социальных объектов в "Новой Москве"

Основное строительство в "новой Москве" ведется на приближенных к МКАД территориях. "При этом никакого галопирующего роста рынков недвижимости здесь не наблюдается. Город Московский традиционно демонстрирует хорошую динамику строительства нового жилья и стабильный рост средней цены "квадрата", но обусловлено это удачным месторасположением города и высоким уровнем развития инфраструктуры. Аналогичная ситуация складывается в районе Коммунарки. В других зонах "новой Москвы" локальные рынки жилья развиваются слабо", — рассказал "Газете.Ru" генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш.

Стоимость квадратного метра в "новой Москве" при определенных условиях может и увеличиться. Одна из причин возможного увеличения цен на жилье в ближайшем будущем — улучшение транспортной доступности, однако оно затронет только локальные рынки. Так, в 2014 году запланировано открытие станций метро "Тропарево", "Румянцево", "Саларьево" Сокольнической линии, причем последние две расположены как раз на территории "новой Москвы".

"Открытие данных станций метрополитена приведет к росту уровня цен в объектах, расположенных поблизости. Но в общем объеме предложения и на фоне выхода нового предложения данный рост цен может быть не сильно заметен. В наибольшей степени изменения отразятся на среднем уровне цен в поселениях в составе НАО, а именно: Московский, Сосенское (объекты, расположенные на северо-западе поселения), Мосрентген", — предполагает директор по развитию бизнеса компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев.

Кроме новых станций метро влияние на уровень цен окажут и новые дороги на территории НАО.

Как рассказали "Газете.Ru" в компании "Домус финанс", в следующем году начнется проектирование и строительство 11 автодорог в "новой Москве". Транспортная ситуация должна улучшиться в основном вблизи к МКАД — в районе Коммунарки, Московского и Внукова.

11 автодорог в "новой Москве"

"В частности, планируется реконструировать Центральную улицу в Коммунарке, дорогу между деревнями Саларьево и Мамыри, дорогу от Боровского до Киевского шоссе и от Минского до Боровского шоссе. А вот на более отдаленных территориях "новой Москвы" существенных транспортных изменений не предвидится. Поэтому рост цен — в пределах инфляции или выше, в зависимости от расположения конкретного ЖК, как и прежде, будет наблюдаться лишь в населенных пунктах, расположенных в непосредственной близости от МКАД", — рассказывает Павел Лепиш.

Эксперт выделяет еще одну возможную точку роста цен на жилье в "новой Москве": удорожание недвижимости и активный старт новых проектов могут произойти в районе поселений Бекасово и Киевский, где было анонсировано строительство комплекса зданий бизнес-платформы площадью 4 млн кв. м (по предварительным данным, речь идет о строительстве комплекса, состоящего из офисных зданий, логистической зоны, выставочных площадей, жилых домов, гостиниц, социальных объектов и т.д.).

Эксперты по-разному комментируют ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости "новой Москвы". По оценкам "Азбуки жилья", спрос на квартиры на этой территории достаточно высок, хотя сейчас он ниже, чем в 2010–2011 годах, при этом новые проекты, выходящие по минимальным ценам, могут повысить интерес у покупателей.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что девелоперы все еще с осторожностью относятся к развитию проектов в "новой Москве". "Условия, которые ставят власти при утверждении проектов, пока не очень понятны застройщикам, — сообщил Олег Репченко "Газете.Ru". — Нередко они жалуются на то, что администрация при утверждении жилых проектов обязывает строить, например, бизнес-центры в районах, которые удалены от МКАД, да еще и с плохой транспортной доступностью. Понятно, что перспективы таких офисных помещений туманны, поэтому для девелопера их строительство очень рискованно".

Эксперты компании "Домус финанс" характеризуют позицию девелоперов относительно проектов в "новой Москве" как пассивную: те, у кого уже есть здесь земельные ресурсы, стараются их задействовать, а те, у кого их нет, не особо стремятся развивать новые проекты на присоединенных территориях.

Покупателям жилья за МКАД важен не статус территории, а качество ЖК, транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу удачных локаций вне зависимости от их принадлежности к "новой Москве" или к Московской области.

"Никакого видимого движения в сторону децентрализации Москвы в связи с присоединением "новой Москвы" не отмечается. Что касается реальных изменений, можно отметить увеличение времени согласования девелоперских проектов, что обусловлено сменой статуса территории, а значит, и сменой инстанций, необходимых для согласования. Так что темпы развития "новой Москвы" не ускорились — как по указанной причине, так и в связи с отсутствием на данный момент утвержденной концепции развития территории (что затрудняет планирование новых проектов, выбор площадок и проч.)", — считает генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева.

"Новая Москва" приблизилась к Подмосковью по ценам на жилье
"Новая Москва" против спальных районов — обзор новостроек
"Новая Москва" наращивает темпы строительства жилья


gazeta.ru

Категория: Недвижимость в Новой Москве | Просмотров: 1640 | Добавил: Trava | Рейтинг: 0.0/0