Приобретение недвижимости на этапе котлована обычно подается как выгодная инвестиция – после ввода в эксплуатацию стоимость квартиры, как правило, оказывается значительно выше цены покупки. Но какую именно доходность принесет сам факт сдачи, определить бывает непросто: на ценовые параметры влияет слишком много факторов, в том числе и органический рост цены в целом по рынку.

Впрочем, эксперты компании «Метриум Групп» обнаружили, что за последние несколько лет средние ценовые показатели в «новой Москве» почти не изменились. Это дало возможность более точно рассчитать прирост стоимости на каждом из этапов возведения новостройки.

По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках «новой Москвы» составила 107,1 тысяч рублей. В начале 2017 года этот показатель был на уровне 105 тысяч рублей, в 2016 – 105,7 тысяч рублей, а в 2015 – 104,8 тысяч рублей. Таким образом, средние ценовые показатели на локальном рынке за четыре года почти не изменились – фиксировались колебания в пределах двух процентов.

Подобная стабильность позволила оценить влияние каждого этапа строительства на стоимость квадратного метра. Средний «квадрат» на этапе котлована в «новой Москве» оценивается сегодня в 104,8 тысяч рублей. При переходе в стадию монтажных работ цена незначительно снижается до уровня 104 тысяч рублей. Следующий этап – отделочные работы – дают прирост в 10,3% относительно котлована - 115,6 тысяч рублей. Финальная стадия – получение разрешения на ввод в эксплуатацию – прибавляет к начальной стоимости 13,2% 118,6 тысяч рублей.

Таким образом, средняя доходность на всем жизненном цикле без учета инфляции и курсовых колебаний сегодня составляет без малого 15%. Учитывая то, что обычно новостройка возводится за 2-2,5 года, подобная доходность превышает ставки по банковским депозитам. На сегодняшний день средняя ставка по двухлетнему вкладу в российских банках составляет 4,5% годовых.

Динамика роста стоимости квадратного метра в новостройках «новой Москвы»

Источник: «Метриум»

Кроме того, аналитики «Метриум» рассмотрели динамику увеличения цены по мере роста строительной готовности отдельно для разной типологии квартир. Самые лучшие показатели продемонстрировали студии. Уже на этапе отделочных работ увеличение стоимости квадратного метра составило 22,7% относительно котлована – со 123,2 тысяч рублей до 151,1 тысяч рублей за квадратный метр. Однако дальнейшую динамику проследить не удалось. Данный продукт оказался самым востребованным на рынке «новой Москвы» ­– до момента стадии ввода в эксплуатацию все студии были распроданы. Это демонстрирует не только хорошую доходность, но и высокую ликвидность. Оба показателя крайне важны для инвестора.

«Дефицит готовых студий на первичном рынке «новой Москвы» играет на руку инвесторам, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – При отсутствии конкуренции со стороны девелоперов реализовать свой актив можно гораздо быстрее и по более выгодной цене. Если уже на этапе отделки прирост стоимости составил почти 25%, то после получения РВЭ доходность может превысить отметку в 30%».

Хорошую динамику также показали трехкомнатные квартиры. В этом сегменте средняя стоимость квадратного метра на старте составляет сегодня 98,3 тысяч рублей. На стадии отделки цена доходит до 110,6 тысяч рублей за квадратный метр +12,6%, а после получения РВЭ – 125,6 тысяч рублей за квадратный метр +27,9%.

В категории одно-, двух- и многокомнатных квартир динамика роста цены в процессе стройки была зафиксирована на более низких уровнях. Так, для «однушек» показатель составил 7,8%, а у многокомнатных – 5,9%. «Двушки», напротив, не дорожают: разница в стоимости на котловане и после ввода в эксплуатацию составила минус 7,8%.

Изменение цены квадратного метра в новостройках «новой Москвы» по комнатности

Источник: «Метриум»

Учитывая инвестиционную привлекательность студий и трехкомнатных квартир, аналитики «Метриум» собрали данные по проектам «новой Москвы» с минимальным порогом входа в данных категориях. Рассматривались самые низкие цены на студии и «трешки» в корпусах на начальном этапе строительства.

В сегменте студий минимальный показатель зафиксирован в ЖК «Баркли Медовая Долина». На этапе котлована самый доступный вариант обойдется в 2,07 млн рублей. Это лот площадью 20,6 квадратных метров со сдачей в 4 квартале 2019 года. На втором месте располагается новый жилой комплекс «Остафьево», цены на студии в котором начинаются от 2,62 млн рублей за 27,8 квадратных метров.  В тот же период будет сдаваться и корпус в ЖК «Скандинавия», в котором реализуется наиболее доступная студия в этом проекте – 2,46 млн рублей за 20,5 квадратных метров.

В топ-5 также вошли ЖК «Новое Бутово» - от 2,75 млн рублей, «Бунинские Луга» - от 2,8 млн рублей и микрорайон Центральный «Новых Ватутинок» - от 2,93 млн рублей. Причем в «Новых Ватутинках» в минимальном бюджете предлагается самая просторная студия, площадь которой составляет 27,9 квадратных метров. Кроме того, это проект будет сдан в эксплуатацию раньше всех из первой пятерки, что обеспечит возможность быстрее получить прибыль от инвестиций.

5 ЖК «новой Москвы» с минимальной стоимостью студий на котловане

Источник: «Метриум»

Самая доступная «трешка» на этапе котлована предлагается в жилом комплексе «Остафьево» – от 4,61 млн рублей за 68,76 квадратных метров. В «Испанских кварталах» порог входа в рассматриваемой категории составляет 5,92 млн рублей за 65,3 квадратных метров. Замыкают тройку Новые Ватутинки – от 5,97 млн рублей за 65,6 квадратных метров. Также в пятерке ЖК «Баркли Медовая долина» от 6,09 млн рублей за 62,93 квадратных метров и «Филатов Луг» от 6,36 млн рублей за 60,68 квадратных метров.

5 ЖК «новой Москвы» с минимальной стоимостью «трешек» на котловане

Источник: «Метриум»

«Рынок «новой Москвы» сегодня открывает хорошие возможности для тех, кто хочет получить доход за счет изменения цены по мере роста строительной готовности, – комментирует Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». –Учитывая хорошие показатели доходности, высокий спрос со стороны конечного покупателя, а также доступный порог входа, недвижимость в новостройках «новой Москвы» сегодня является крайне привлекательным инвестиционным инструментом. Можно ожидать, что в ближайшее время доля таких сделок будет только расти».

За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах «новой Москвы» выросла на 44%
Две трети средств на строительство недвижимости в ТиНАО предоставлены инвесторами
В новостройках «новой Москвы» выставлено на продажу около 8 тысяч квартир