Московские власти пересматривают инвестконтракты на территории Новой Москвы – часть из них может быть вовсе отменена. При этом ни участникам рынка, ни профильным аналитикам до конца не ясно, по каким критериям будет происходить отбор проектов, насколько глубоким может быть новый «пересмотр». Эксперты и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», сможет ли ревизия новых проектов остановить рост предложения в Новой Москве, что будет с ценами на этой территории и будет ли выгодно девелоперам работать на этом рынке?


Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Пересмотр инвестиционных контрактов затронет в первую очередь проекты многоэтажной застройки, в которых не предусмотрено или невозможно разметить достаточно объектов социальной инфраструктуры и которые невозможно обеспечить транспортными и инженерными коммуникациями в обозримой перспективе. В основном, это будут проекты жилья эконом-класса, так как именно в них закладывают минимум инфраструктуры при максимуме этажности и плотности застройки — как из-за необходимости минимизации себестоимости, так и для снижения будущей стоимости обслуживания жильцами своих квартир.

Проекты малоэтажного и коттеджного строительства, строительства жилья бизнес-класса, как правило, более продуманы и сбалансированы, в них предусмотрено больше различных объектов инфраструктуры и рассчитаны они на более состоятельных потребителей, готовых платить за обслуживание таких объектов в будущем. Однако и такие проекты могут быть пересмотрены, если при их проектировании были допущены ошибки или недоработки по вопросам подключения к инженерной инфраструктуре, организации выездов на магистрали и т.п. В целом изменения могут коснуться более чем половины объектов, но если в одних случаях это будут мелкие доработки, то в других может пойти речь и об отмене. Что касается уже строящихся проектов, то действительно, большой объем предложения, вышедший на рынок за 2012 год, уже привел к стагнации цен на рынке жилья Новой Москвы.

Однако политика властей столицы по допуску на рынок только сбалансированных, полноценных проектов на новых территориях, вероятно, через 2-3 года приведет к тому, что будет меньше строиться в Новой Москве жилья эконом-класса, рассчитанного на домохозяйства с небольшим бюджетом, и больше жилья, которое по параметрам ближе к бизнес-классу и рассчитано на более состоятельных потребителей. Изменение структуры предложения в сторону более дорогого жилья вполне может привести к росту средних цен. При этом сегмент дешевого жилья будет вытеснен из Новой Москвы на территорию Московской области.

Юрий Гольдберг, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки»:

Может быть пересмотрено не более 30% проектов. Но пересмотр еще не означает отказ от проектов — это может быть изменение плотности застройки, увеличение инфраструктурной нагрузки или снижение этажности. Доходность проектов Новой Москвы ничем не отличается от доходности проектов ближнего Подмосковья и существенно зависит от локации. Сейчас оттока инвесторов с этого направления не наблюдается, т.к. Москва выделяет огромные деньги на освоение новых территорий. Изменение привлекательности может произойти только при негативном пересмотре бюджета, который будет выделен в ближайшее время. Инвесторы не рассчитывали на быстрое освоение новых территория и закладывались на самый пессимистичный вариант, а разрешение возникших проблем может только увеличить приток инвесторов. Пересмотр происходит по причине приведения в соответствие существующих проектов с новым планом развития территорий.

Большинство земель в Новой Москве принадлежит частным компаниям, поэтому объем предложения жилья и другой недвижимости зависит только от спроса на недвижимость. Большинство проектов в Новой Москве — это крупные микрорайоны от 300 тыс. до 2 млн. кв.м и скорость их возведения зависит только от цен и динамики продаж.

После скачка цен при объявлении о присоединение новых территорий к Москве цены ведут себя так же, как и в других районах ближнего Подмосковья, за исключением дальних районов Новой Москвы, где цены растут быстрее среднерыночных. Объем заявленного жилья — это еще не предложение, это возможность его возвести, а процесс строительства будет прямо зависеть от спроса на квадратные метры. При стабильной макроэкономической ситуации застройщики не дадут ценам упасть.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Пересмотру в Новой Москве подвергаются инвестконтракты на те проекты, которые еще не начали строиться и не выходили на рынок. При этом этот процесс начался давно — практически сразу после объявления о расширении границ. Дело в том, что нормативы в Москве и области разные. Из-за несоответствия нормативам пересматривать проекты приходилось даже тем девелоперам, которые уже начали реализовывать свои проекты. Правда, конкретно процесс приведения проекта в соответствие с нормативами не очень болезненный. Например, многим девелоперам пришлось увеличить количество парковочных мест, размер детских садов и школ. Однако эти проблемы можно решить без значительного ущерба для экономики проекта.
 
Другое дело — глобальный пересмотр проекта. Но в этом вопросе до сих пор много неопределенности. Чиновники пока не могут сообщить девелоперам ничего определенного о том, что можно строить на той или иной территории до утверждения генплана. Поэтому этот вопрос до сих пор висит в воздухе, непонятно, как именно будут пересматриваться инвестконтракты.
 
Безусловно, для девелоперов, которые попали под пересмотр, это проблемная ситуация, и многие из них не рады, что оказались в Новой Москве. Однако в целом для первичного рынка Новой Москвы это не грозит существенным негативом. Несмотря на то, что администрация взяла паузу, на этой территории достаточные объемы строящегося жилья, которое уже реализуется и которому не грозит заморозка. Только за последний квартал 2012 года на рынок вышло 40 новых корпусов, их количество выросло на 23%. То есть объемы вывода новых проектов немаленькие, и пересмотр инвестконтрактов частично спасает рынок от затоваривания. Благодаря этому ограничению на строительство падение цен Новой Москве не грозит, однако и существенного роста ждать не стоит — все же пока слишком много неопределенности в развитии присоединенных территорий, чтобы говорить о повышении спроса.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Точную цифру по поводу количества проектов, которые будут пересмотрены, назвать сложно. Однако тот факт, что власти озвучили планы по пересмотру проектов таких крупных компаний, как «Инвесттраст», «Абсолют», ГК «ПИК», «Авгур эстейт» и других, свидетельствует, что текущий пересмотр будет достаточно серьезным и может затронуть большую часть проектов.

Внутренняя норма доходности по отдельным проектам на территории Новой Москвы может достигать в среднем 25-30%. В связи с введением правил по ужесточению норм обеспеченности социальной инфраструктурой и снижению высотности, показатели рентабельности застройщиков снизятся. Наблюдая текущие процессы на рынке, можно отметить, что многие инвесторы заняли выжидательную позицию. И, действительно, вокруг многих проектов наблюдается ситуация неопределенности. Пересмотр инвестконтрактов, скорее всего, вызван несоответствием показателей обеспеченности инфраструктурой и предложением. В данном случае можно говорить об опережающем темпе развития предложения перед инфраструктурой. Данная ситуация в будущем может привести к серьезному коллапсу.

Основная задача властей в настоящее время — добиться от застройщиков создания в их проектах комфортных условий проживания, обеспечения всеми элементами инфраструктуры, то есть сделать жителей проектов как можно более автономными, иначе это может привести к дополнительной нагрузке на транспортную и социальную систему города, и без того весьма перегруженную. Индикатором, отражающим соотношение уровней спроса и предложения, является показатель темпов продаж. Какого-то существенного падения темпов продаж с начала года по проектам в Новой Москве не наблюдается. Более того, в связи с вводом новых корпусов с начала года по некоторым комплексам отмечается увеличение уровня продаж. В этих условиях снижения стоимости недвижимости на территории Новой Москвы ждать не стоит. Ужесточение требований по проектам и пересмотр инвестконтрактов в долгосрочной перспективе однозначно приведут к значительному росту стоимости квадратного метра на данной территории.

Ирина Наумова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»:

Пока не будет утвержденного генплана присоединенных территорий, любой проект может быть скорректирован. Конечно, не думаю, что изменения могут коснуться проектов, которые сейчас находятся в конечной стадии реализации. Однако после утверждения генплана окружение этих проектов может кардинально измениться.

Девелоперы по-прежнему сохраняют интерес к той части Новой Москвы, которая находится в так называемом ближнем поясе — 15-20 км от МКАД. Так или иначе, у таких проектов уже понятная транспортная доступность, а новый административный статус земли только играет в плюс при ценообразовании. Что же касается более удаленных проектов, то все их преимущества, в лучшем случае, имеют туманную перспективу, в худшем — просто надуманны.
 Пересмотр контрактов никак не связан, по-моему, с переизбытком предложения. Просто, разобравшись с инвестконтрактами в пределах МКАДа, власти обратили внимание на огромный кусок новых территорий, где ситуация довольно неясная: ведь пул проектов на новых территориях формировался как после их присоединения к Москве, так и до этого — местными властями. Поэтому есть нереализованные инвестконтракты, которые «лежат» у девелоперов по десять и более лет. Есть «свежие» инвестконтракты. Без четкого понимания ситуации невозможно сформировать, в том числе, и пресловутый генплан.

Пересмотр инвестконтрактов может сократить объем предложения. Соответственно, все объекты, которые сегодня вышли на стройку, будут постепенно дорожать в связи с ростом строительной готовности, а новых объектов появляться не будет. Значит, в краткосрочной перспективе мы сможем увидеть рост средней стоимости квадратного метра в Новой Москве. Что же касается среднесрочной перспективы — а я надеюсь, что через полтора-два года утрясется ситуация и с инвестконтрактами, и с генпланом по присоединенным территориям — то, как только возобновится выход девелоперов на строительные площадки, ценовая ситуация станет достаточно разнообразной, как и положено в таком большом анклаве. То есть, будут выходить проекты на этапе котлована по низким стартовым ценам, что скажется на средней стоимости квадратного метра в сторону снижения.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Нам известно как минимум о 10 проектах, инвесторы и застройщики которых готовы пересматривать возможность своего участия в развитии Новой Москвы. Однако если учесть, что власти выражали готовность пересматривать проекты с уже выданными разрешениями на строительство, доля договоров, подлежащих пересмотру, может оказаться выше, но спрогнозировать ее трудно: все зависит от участка и каждого конкретного проекта.

Переизбытком существующий в Новой Москве объем новостроек назвать трудно: здесь сейчас строится и продается всего 131 объект, что с учетом площади Новой Москвы (свыше 160 Га) — совсем не много. В Московской области, для сравнения, сейчас на реализации находится 1042 корпуса. Пересмотр инвестконтрактов, в первую очередь, связан с нагрузкой на девелоперов по созданию инфраструктуры в новых микрорайонах. Выгодно ли строить в текущей ситуации? Если у девелопера были участки на данной территории до принятия закона о расширении границ Москвы — то, безусловно, да. Для остальных компаний в отсутствие Генплана работа здесь сопряжена с рисками. При этом цены на новостройки в Новой Москве уже замедлили рост: за первый квартал 2013 года рост цен составил 1,5%. Впрочем, такая же картина и в «старой» Москве — там цены в первом квартале выросли еще меньше, на 1%. В Подмосковье, напротив, стоимость квадратного метра увеличилась на 4%.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

При текущей динамике пересмотра инвестконтрактов властями можно предположить, что порядка 40% договоров может быть расторгнуто. Власти уделяют большое внимание инфраструктурной нагрузке в проектах. Если остальные застройщики продуманнее подойдут к организации своих проектов со стороны транспортной, социальной и торговой инфраструктуры, то процент отклоненных инвестконтрактов будет меньше. Для девелоперов Новая Москва — перспективное направление, но сегодня до конца не понятно, как будут развиваться присоединенные территории, так как пока не принят генплан. Но тот статус, который уже есть у Новой Москвы, обеспечивает присоединенным территориям достаточную популярность и высокий спрос со стороны покупателей. Оттока инвесторов нет и не предвидится, генпланом будет обозначено — насколько присоединенные территории будут интересны не только властям, но и девелоперам.

Пересмотр инвестконтрактов в Новой Москве не свидетельствует о переизбытке предложения на рынке недвижимости, а, наоборот, демонстрирует желание властей навести порядок на новой территории. Здесь применяется практика 2010–2012 гг., когда была создана Градостроительная земельная комиссия для пересмотра контрактов в границах старой Москвы с точки зрения соответствия задачам города и условиям комфортного проживания как в новостройках, так и в окружающих их районах. Покупатели всегда обращают внимание не только на площадь приобретаемой квартиры, но и на наличие внутренней и внешней инфраструктуры. Так как в Новой Москве запланировано строительство большого количества квадратных метров жилой недвижимости, то необходимо возложить и определенную инфраструктурную нагрузку на девелоперов. После объявления о расширении границ цены на недвижимость на присоединяемых территориях выросли на 20-30 %, но со второй половины 2012 года такого активного роста цен нет, сегодня он составляет порядка 10-12 % в год. Действительно, в Новой Москве представлен большой объем нового строительства, однако ожидать снижения цен не приходится, так как спрос тоже остается высоким. Принимаемые властями Москвы меры по пересмотру инвестконтрактов должны поспособствовать улучшению проектов жилого строительства в Новой Москве, повышению качества и комфорта проживания, которое спровоцирует рост цен на недвижимость. В 2013 году мы ожидаем рост средней цены на 10-12 %, по отдельным проектам эта цифра может быть выше, все будет зависеть от стадии готовности объектов, а дальнейший рост сложится из перспективности новых территорий и ориентиров, которые выберут власти.


Девелоперы обсудят с властями вопросы компенсации и инвестирования в "Новой Москве"
В "Новой Москве" отменяют строительство жилых домов
Жилые проекты в "Новой Москве" приведут к столичным нормам до 2014 г
В "Новой Москве" пересматривают проекты будущих жилых микрорайонов