С момента присоединения к Москве новых территорий прошло 4 года. За это время в ТиНАО введено более 3, 5 млн кв. м жилья, до конца 2015 ожидается ввод еще 1,6 - 2, 5 млн кв. м (по заявлению властей). В то же время строительство инфраструктуры на этих землях до сих пор существенно отставало по темпам ввода. Это вполне объяснимо, учитывая, что спрос на коммерческую недвижимость напрямую зависит от количества жителей.
Сегодня в противовес общей стагнации рынка коммерческой недвижимости рынок инфраструктуры «новой Москвы» начинает обретать свой облик: в 2015 г. ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тыс. кв. м нежилых помещений, из них 30% (кв. м) придется на торговые объекты, 70% - на офисные помещения.
Изменение доли коммерческой недвижимости в новом строительстве в ТиНАО, кв. м
 Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве
Первый профессиональный торговый центр - МЕГА Теплый Стан был построен в «новой Москве» еще до изменения статуса этой территории. В 2013 г. открылся Vnukovo Outlet Village, который в этом году ждет расширение до 26 000 кв. м арендуемой площади.
Крупнейшие существующие проекты «новой Москвы» (офисы и ритейл)
|
Название/Адрес
|
Девелопер
|
Площадь, кв. м (GBA/GLA)
|
Год сдачи
|
|
Бизнес парк «Румянцево», 0,5 км от МКАД (офисные, торговые, складские, гостиничные)
|
"Стройинвест"
|
485 500/346 000
1 оч. -140 000
2 оч. – 160 000
|
1 оч. – 2007
2 оч. - 2009
|
|
Торговый центр «МЕГА Теплый стан», 41км МКАД
|
ИКЕА
|
190 000/150 000
|
Существующий с 2002 г.
|
|
Аутлет «Vnukovo Village», Лапшинка дер., корп.1, вл. 8
|
“Диона”
|
1 оч. -29 130/15 600
2. оч.-17 800/10 300
|
1 оч.– 2013
2 оч.- 2015
|
Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве
Ответом на изменение направления вектора жилого строительства стали планы и других девелоперов по строительству новых крупномасштабных ТЦ: в 2015 здесь откроется РИО, в 2016 – «Галерея», в 2017 – «Скай Молл» и «Саларьево».
Для обеспечения повседневного спроса девелоперы в обязательном порядке включают коммерческую инфраструктуру в состав жилых проектов. По данным компании ПИК, в ЖК «Бунинский» (первая реализованная очередь проекта комплексной застройки общей площадью более 1 млн кв. м) площадь нежилых помещений составляет 6% от площади жилых помещений. Доля коммерческих площадей в микрорайоне «Солнцево-Парк», составляет более 7%. В «А101 Девелопмент» (компания-застройщик проекта А101) ориентируются на показатель 30-50 кв. м нежилых помещений на 1000 кв. м жилья.
Часть площадей реализуется в формате микрорайонных торговых центров – сегодня запланированы к вводу более пяти подобных проектов - в ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Горчаков», «Ново-Никольское» и др. В «Солнцево-Парк», например, в начале 2016 г. появится одноименный торговый центр площадью 17 000 кв. м, в котором предусмотрено размещение продуктового гипермаркета «О’Кей», супермаркета детских товаров «Дети», фитнес-центра, детского досугового центра, зоны food court.
Понимая, что емкость рынка торговых центров имеет свои пределы, некоторые девелоперы делают ставку на профессиональный стрит-ритейл. По словам Алексея Ионова, директора по коммерческой недвижимости компании «А101 Девелопмент», на первых этажах жилых корпусов А 101 изначально предусматриваются высокие потолки – минимум 4,15 м, витринное остекление, отдельно оборудованный вход и зоны погрузки.
Основными арендаторами в ЖК и микрорайонах Юлия Королева, генеральный директор по управлению коммерческой недвижимостью ГК «Мортон», девелопера проекта «Солнцево-Парк», называет супермаркеты, аптеки, салоны красоты, пекарни, строительные материалы, мебель, шторы и т.д. По ее наблюдениям, арендаторами в стрит-ритейле могут выступать и покупатели жилья, то есть индивидуальные предприниматели, открывающие свой бизнес.
Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, прогнозирует, что к концу 2016 г., при условии ввода всех заявленных объектов обеспеченность жителей ТиНАО торговыми площадями достигнет 1 494 кв. м на 1 000 чел. – на 300% выше по сравнению со средней обеспеченностью Москвы в старых границах. В дальнейшем все будет зависеть от конъюнктуры рынка жилья – сегодняшнее замедление активности на рынке продаж новостроек может через 3-5 лет обернуться обострением конкуренции между торговыми проектами.
Не допустить подобного исхода позволяет политика поэтапного ввода запланированных микрорайонных ТЦ и вариативный подход - в проектах планировки территорий изначально выделяются участки под строительство коммерческой инфраструктуры, которые могут использоваться для строительства по мере необходимости.
Крупнейшие проекты «новой Москвы» в стадии реализации
|
Название/Адрес
|
Девелопер
|
Площадь, кв. м (GBA/GLA)
|
Год сдачи
|
|
Торговые проекты
|
|
ТРЦ «РИО»
|
ГК Ташир
|
70 000/45 000
|
Строительство, сдача 4 кв. 2015
|
|
ТЦ «Галерея Одинцово», Можайское шоссе 71в
|
ООО «ТРЦ Одинцово».
|
70 000/39 000
|
Строительство, сдача 4 кв. 2015
|
|
ТРЦ «Скай Молл», Киевское ш.
|
Hines
|
300 000 /175 000
|
Планируемый, сдача в 2017 г.
|
|
ТРЦ, Киевское шоссе, дер. Саларьево
|
Essence Development
|
280 000/110 000
|
Планируемый, сдача в 2017 г.
|
|
Комплексная застройка
|
|
Инновационный центр «Сколково», 54 км МКАД (коммерческая, апартаменты, технопарк)
|
Millhouse-«Сколково бизнес парк»
|
Общая площадь проекта около 2,5 млн. кв. м (в т.ч. «Сколково парк» 86 000/69 000)
|
Инноград - 2020
«Сколково бизнес парк» 2018
|
|
«А 101», 3-14 км от МКАД по Калужскому ш. (жилая, коммерческая, социальная индустриальный парк)
|
ГК «Масштаб»
|
Общая площадь проекта 20 млн. кв. м в
|
2025
|
|
ЖК «Бунинский», ул. Академика Семенова (жилая, коммерческая, социальная)
|
ГК ПИК
|
1 342 тыс. кв. м (в т.ч. жилой 980 тыс. кв. м)
|
2018
|
|
ЖК «Переделкино Ближнее», Боровское ш., 8 км (жилая, коммерческая, социальная)
|
ГК Абсолют
|
1 300 тыс. кв. м
|
1 кв. 2018
|
|
ЖК «Первый Московский», Киевское ш., 7 км (жилая, коммерческая, социальная)
|
ГК Абсолют
|
1 300 тыс. кв. м
|
2016
|
|
ЖК «Новые Ватутинки», Калужское ш., 14 км (жилая, коммерческая, социальная)
|
ИнвестТраст
|
710 тыс. кв. м
|
2018
|
|
ЖК «Солнцево Парк», 9 км Боровского ш. (жилая, коммерческая, социальная)
|
ГК «МОРТОН»
|
470 тыс. кв. м
|
2 кв. 2018
|
|
ЖК «Ново-Никольское», Киевское ш., 21 км
|
«Агрострой»
|
395 тыс. кв. м
|
2020
|
Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве
Коммерческая недвижимость «новой Москвы»
Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве
Мега и Икеа могут появиться возле ТПУ в «Новой Москве»
В мае 2015 года на Киевском шоссе планируют открыть торгово-развлекательный комплекс
Французские инвесторы могут вложить 100 млрд рублей в строительство бизнес-парка на 3 млн кв. метров в ТиНАО
NAI Becar
|