Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке «новой Москвы». Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тысяч рублей и достигнув 209 475 рублей за квадратный метр.

По данным «Метриум», на первичном рынке «новой Москвы» по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир, общей площадью 564,5 тысяч квадратных метров. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.

 Новые проекты на первичном рынке жилья «новой Москвы» в 2021 году

Источник: «Метриум»

В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:

– homecity (корпуса 2);

– Russian Design District (корпуса 6);

– «Алхимово» (корпуса 7 и 8);

– «Борисоглебское» (корпуса 18);

– «Бунинские луга» (корпуса 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);

– «Испанские кварталы» (дом 8);

– «Новое Внуково» (корпуса 9);

– «Новые Ватутинки, Центральный», (корпуса 9.1, 9.2, 9.3);

– «Остафьево» (корпуса 11.2; 11.3);

– «Прокшино» (корпуса 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);

– «Саларьево парк» (корпуса 54, 55);

– «Середневский лес» (корпуса 1.1);

– «Скандинавия» (корпуса 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).

Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 процентный пункт). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 процентный пункт).

Структура предложения по округам - количество квартир

Источник: «Метриум»

За год доля квартир в многоэтажных домах выстой от 10 этажей выросла на 1,9 процентных пункта и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках от 5 до 9 этажей доля предложения снизилась на 3,3 процентных пункта до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах высотой не более 4 этажей прибавила 1,4 процентных пункта и составила всего 2,1%.

Структура предложения по этажности - количество квартир

Источник: «Метриум»

В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 процентных пункта и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей - 29,8% и отделки - 20,2% сократились на 13,2 процентных пункта 10,2 процентных пункта соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир.

Структура предложения по стадиям строительной готовности - количество квартир

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные - 35,5%, они прибавили 4,4 процентных пункта и двухкомнатные квартиры - 34,8%, они уменьшились на 4 процентных пункта. Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка, минус 3,8 процентных пункта, студии – 15,6%, плюс 2,8 процентных пункта. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5%.

Структура предложения по типу квартир - внутренний круг – IV квартал 2020 года, внешний круг – IV квартал 2021 года

Источник: «Метриум»

В «новой Москве» наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в ТиНАО экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% прибавив 10,9 процентных пункта за 12 месяцев. Без отделки предлагалось 40,5% квартир, минус 9,4 процентных пункта за 12 месяцев. Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9%.

Структура предложения по типу отделки квартир, внутренний круг – IV квартал  2020 года, внешний круг – IV квартал 2021 года

 Источник: «Метриум»

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке «новой Москвы» продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тысяч рублей за квадратный метр, достиг 209 475 рублей за квадратный метр. Повышение цены составило 7,5% за квартал; 9,3% за 6 месяцев; 26,7% за 12 месяцев; 64% за 24 месяца.

К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тысяч рублей за квадратный метр , а в ТАО – 115 тысяч рублей за квадратный метр.

Динамика средней цены на первичном рынке жилья «новой Москвы», рублей за квадратный метр

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в «новой Москве» к концу 2021 года достиг 10,53 миллиона рублей. Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:

•     студии – 6,6 миллиона рублей (+3,7% за квартал; +20% за год);
•     однокомнатные – 8,9 миллиона рублей (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
•     двухкомнатные – 11,7 миллиона рублей (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
•     трехкомнатные – 15,3 миллиона рублей. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
•     многокомнатные – 23,9 миллиона рублей (-4,7% за квартал; +45,8% за год).

Стоимость квартир на рынке «новой Москвы» в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в «новой Москве» в декабре 2021 года:

– ЖК «Борисоглебское», поселение Новофёдоровское: однокомнатная квартира площадью
35 квадратных метров за 4,6 миллиона рублей;

– ЖК «Середневский лес», деревня Середнево: студия площадью 19,9 квадратных метра за 4,8 миллиона рублей;

– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», микрорайон Новые Ватутинки: студия площадью
25,9 квадратных метра за 4,9 миллиона рублей.

Основные тенденции

«За 2021 год на первичный рынок «новой Москвы» вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» от ГК «Самолет» и «Бристоль» - малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ», – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1500 квартир, «Прокшино» – 1100 лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1000 единиц.

К концу 2021 года в «новой Москве» экспонировалось 11 225 квартир, что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тысяч лотов в 89 комплексах.

В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в «новой Москве» сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 квадратных метров. В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% и студии – 15,6%. При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 миллиона рублей. На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6%, этот показатель прибавил 10,9 процентных пункта за 12 месяцев.

Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» и активного развития инфраструктуры».

Прогноз на 2022

«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки без государственных и частных субсидий будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.

Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – «новая Москва» может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы которая составила 263 тысяч рублей за квадратный метр в декабре 2021 позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в «новой Москве». Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.

Активность покупателей на первичном рынке «новой Москвы» в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения, из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, 1новая Москва»,особенно в пределах НАО, становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.

В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».

Предложение мало- и среднеэтажных новостроек в «новой Москве» выросло в 2 раза
Новостройки в Новомосковском административном округе впервые подорожали до 200 тысяч рублей за квадратный метр
Средние цены на квартиры в новостройках «новой Москвы» выросли на 23% за год