1 июля 2012 года 148 тыс. га на юго-западе Подмосковья официально вошли в состав Москвы. Первоначально планировалось, что на новой территории будет построен правительственный центр. Наиболее вероятным районом для его размещения называли Коммунарку. Однако сейчас от этой идеи отказались.

Александр Пыпин, директор аналитического центра GdeEtotDom.ru:

Тенденции и планы развития территории Новой Москвы находятся в зоне высокой неопределенности. Более-менее понятны перспективы развития жилищных проектов, доставшихся «в наследство» от прежних хозяев территории. Разрешительная и планировочная документация по ним в большинстве случаев получена еще в эпоху хозяйствования администрации Московской области, и теперь темпы строительства будут зависеть от экономической и маркетинговой стратегии каждого конкретного застройщика, а не от планов властей.

Что же касается нового хозяина — правительства города Москвы — то оно еще только определяется в своих планах, наводит порядок, в том числе и во взаимодействии с правительством России и администрацией президента, которые тоже еще не до конца определились в масштабах государственного переезда на новые территории, а значит, и в размере финансовых вливаний.

2013 год может оказаться определяющим для будущего этой территории — станет она еще одним спальным районом Москвы, пусть и более качественным, чем другие, или чем-то большим. Во многом и колебания цен на жилье конкретных застройщиков в конкретных районах Новой Москвы будут зависеть от разработанных планов территориального развития, утвержденных законами планов властей.

Застройщики, чьи территории окажутся рядом с зонами интенсивного, первоочередного освоения, могут выиграть в цене, а те, что окажутся «на обочине», — проиграть. При этом потенциал роста цен на жилье в Новой Москве уже отыгран в 2011 и 2012 году и вряд ли в 2013 году они вырастут более чем на 3 - 5%. По мере прояснения ситуации, разработки государством концепции развития этих территорий основной тенденцией будет изменение ценовой карты региона. Однако, если уточнение проекта развития Новой Москвы власть отложит «на потом», то и этого не произойдет – «карта цен» на жилье в Новой Москве не претерпит существенных изменений. Впрочем, администрация города может предпринять шаги по замораживанию начала новых строек на этой территории, так как застройка, доставшаяся от Московской области, ведется с точки зрения комплексного и гармоничного развития территории, достаточно хаотично. Дальнейшее безоглядное потакание застройщикам, в условиях, когда генеральный план территории еще не разработан, может только увеличить строительный хаос, а значит и затраты в будущем на его упорядочивание.

В случае «заморозки» строительства цены могут начать расти на этой территории темпами, сопоставимыми с темпами роста на старой территории Москвы, где в последние годы строительство тоже сократилось.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость»:

Как будет развиваться территория Новой Москвы в ближайшие годы — остается не совсем ясным. Сначала планировалось перевести на присоединенные территории правительственные учреждения, создав вокруг соответствующую инфраструктуру. В настоящее время от этой идеи отказались, а новую — не предложили. Пока существуют лишь проекты развития метрополитена на присоединенных землях на срок до 2020 года.

Необходимо отметить, что на этой территории довольно высокими темпами шли продажи в жилых комплексах с продуманными концепциями и грамотным ценообразованием, активно выводились в продажу корпуса на начальных этапах по стартовым ценам. В этой связи общая ценовая динамика довольно сильно зависела от структуры предложения. В месяцы, когда на рынок было выведено много новых корпусов (ноябрь, декабрь 2012 года), наблюдалась отрицательная динамика цены. Когда же новые корпуса не выводились или выводились в небольшом количестве, а степень готовности уже имеющихся на рынке домов повышалась (сентябрь, октябрь 2012 года), наоборот, наблюдался незначительный положительный ценовой тренд. Кроме того, мы отмечали не только более высокую стоимость квадратного метра в Новомосковском округе, по сравнению с Троицким округом, но и более активный рост стоимости жилья в сельских и городских поселениях именно Новомосковского округа.

Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP:

В настоящее время на территории Новой Москвы строятся проекты, решения по которым были приняты до объединения территорий. По этим проектам открыты продажи, то есть появились обязательства перед дольщиками, привлечено финансирование, проделана большая работа. Их нужно довести до конца, не дожидаясь утверждения генерального плана. Другой вопрос, что при разработке нового генплана Большой Москвы нужно будет учесть градостроительные решения по этим проектам. Если какие-то объекты не отвечают новым градостроительным требованиям, в генеральном плане необходимо будет предусмотреть компенсирующие мероприятия для обеспечения жильцов этих домов достаточным количеством машиномест, школ, детских садов, больниц, объектов соцкультбыта и т.п. В связи с этим разработчикам генерального плана предстоит провести аудит принятых ранее градостроительных решений, выявить проблемные места и детально их проработать. При этом важно понимать, что Большая Москва не собирается отказываться от развития новых территорий, деньги выделяются, планы верстаются. Движение вперед есть. Что касается ценовых прогнозов, то в 2013 году резкого взлета цен в Новой Москве не будет. Цены будут продолжать расти, но не скачкообразно, а в пределах общих тенденций рынка, не более 10-12% в год. Для существенного роста стоимости жилья нужны реальные действия: строительство инфраструктурных объектов, реконструкция инженерных сетей. Нужен центр притяжения, который обозначит четкие перспективы развития территории. На данный момент такого центра нет. Единственное реальное преимущество Новой Москвы — это московская прописка для покупателей жилья. Однако девелоперы, работающие на этой территории, уже отыграли эту новость ростом цен в 2012 году.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

Скорее всего, самые большие усилия будут положены на развитие транспортных и коммуникационных сетей новых территорий. А с точки зрения возводимых проектов, уже сейчас строительство домов происходит в большинстве случаев комплексно. Возведение жилых комплексов предполагает развитие прилегающих территорий и строительство социальных объектов. Думаю, что в дальнейшем развитие продолжится в данном направлении.

Сейчас мы отмечаем однозначный рост покупательского интереса к территориям Новой Москвы. Пока он, в основном, концентрируется на самых ближайших к столице районах. К ним можно отнести Московский, Щербинку и Коммунарку. За минувший год спрос в них вырос примерно на 20-25%. Вслед за спросом растут и цены. В городах «ближнего пояса» их рост составил 10-12% за год. Например, в начале года средний уровень цен в пос. Московском составлял 85 000 рублей за квадратный метр, а в ноябре 2012 года достиг отметки в 97 253 рублей за квадратный метр.

В обозримом будущем активно застраиваться будут самые близкие к Москве территории, а цены на недвижимость на этих территориях будут расти наиболее динамично. Однако в дальнейшем спрос, однозначно, начнет перемещаться на более отдаленные территории, где цены будут более низкими. И это станет дополнительным стимулом для развития этих территорий.

Вообще, что касается самого проекта Новая Москва, то в целом я считаю его идею правильной, главное, чтобы воплощение эту идею не погубило. Теоретически сделать Новую Москву малоэтажной, с широкими дорогами и метро — вполне реально. С одной стороны, новая территория расположена во многом на незастроенных площадях, с другой — уже есть Калужское и Киевское шоссе, Бетонное кольцо. Таким образом, есть свободные пространства для строительства современной инфраструктуры с учетом перспектив развития жилой застройки.

Григорий Алтухов , советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

Если говорить о Новой Москве в том виде, как она существует сегодня — то это формальное городское образование, состоящее из десятков по сути не связанных друг с другом районов и городов, на которых действуют ограничения по новому строительству. В следующем году хотелось бы увидеть реальные результаты конкурсов, предпроектных проработок, генпланирования и стратегического развития. А именно — генеральный план Новомосковского округа, территориальные схемы транспортного, инженерного, инфраструктурного и жилищного развития на долгосрочный период (на 10-20 лет).

На рынке Новой Москвы основным событием был собственно рост цен на недвижимость практически во всех новостройках. В дальнейшем опережающий рост цен по сравнению с остальными равноудаленными от МКАД районами Подмосковья возможен только в случае качественного изменения территории (т.е. появления генплана и развитие инфраструктуры в соответствии с заложенными в нем идеями). Верить или нет в Новую Москву, — это зависит от того, чего ждать от этих территорий. Если ждать развития по принципу типичных спальных районов Москвы, только малоэтажных — то вполне возможно.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

Рынок недвижимости так называемой Новой Москвы еще только формируется, на сегодняшний день это скорее условное понятие. В целом, после того, как было принято решение о присоединении новых территорий, цены в границах Новой Москвы выросли примерно на 10-15% (на одних только ожиданиях). Предпосылок для выдающегося роста цен в наступающем году я не вижу. Генплан развития Москвы с учетом присоединенных территорий будет принят только в 2014 году — а до тех пор вряд ли можно ждать ясности в вопросе зонирования этих земель, характера застройки (или другого использования) того или иного участка.

В 2012 году, к слову сказать, вышло на продажу довольно много участков по Киевскому и Калужскому направлениям (в той части, которая попадает в границы Новой Москвы). И это при том, что, вообще говоря, по наиболее востребованным направлениям цены выросли довольно существенно (по Новой Риге, например, до 30%), девелоперы не спешат осваивать эти территории в отсутствие генплана.

Можно предположить, что преобладающим типом застройки на территории Новой Москвы будет малоэтажное жилье; по крайней мере, город озвучивал именно такие инициативы. Но сколько-нибудь точного прогноза до тех пор, пока генплан не будет разработан, давать не стоит.


газета.ру