Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек «новой Москвы». Объем предложения увеличился на 22,7%, цены - на 0,8%. В декабре средняя цена квадратного метра на первичном рынке «новой Москвы» составила 105 650 руб.

В 2015 году на первичном рынке жилья «новой Москвы» * отмечена более высокая динамика выхода новых проектов по сравнению с 2014 годом. Продажи открылись в семи жилых комплексах, тогда как в прошлом году – только в трех. Все новые объекты реализуются в Новомосковском административном округе, относятся к комфорт-классу.

^{* В отчете представлен обзор рынка новостроек «новой Москвы» без учета апартаментов.}

Проекты, вышедшие на рынок «новой Москвы» в 2015 году

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», объем предложения за год увеличился на 22,7%, основной прирост произошел во втором квартале (+15,3%). В конце декабря на рынке экспонировалось около 8 900 ** квартир в 36 комплексах. Основная часть предложения (80,8%) пришлась на Новомосковский административный округ. За 12 месяцев его доля увеличилась на 7,8 п.п.

^{** Объем предложения в ЖК «Акварель», «Ново-Никольское», «Рассказово» и «Марьино Град» рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.}

Структура предложения «новой Москвы» по округам (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в конце 2015 года на первичном рынке квартир «новой Москвы» в многоэтажных домах реализовывалось около половины предложения – 53,1% (+1,6 п.п. относительно 4 квартала 2014 года). Остальной объем был равномерно распределен между застройкой малой и средней этажности – 23% и 23,9% соответственно. Годом ранее большая часть предложения приходилась на малоэтажные корпуса – 28,4% против 20,1%.

Структура предложения квартир «новой Москвы» по этажности домов (внешний круг – 4 кв. 2015 года, внутренний круг – 4 кв. 2014 года)

Источник: «Метриум Групп»

К концу года структура предложения сместилась в сторону новостроек на более высокой стадии строительной готовности. В декабре в объектах на этапе отделочных работ была сосредоточена почти половина предложения (+4,7 п.п.), монтажа этажей – треть (+5,1 п.п.), в построенных и введенных в эксплуатацию домах – 10,8% (+5,9 п.п.). Доля квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности уменьшилась на 15,7 п.п. – с 26,3% до 10,6%.

Структура предложения «новой Москвы» по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре средняя цена квадратный метр на первичном рынке «новой Москвы» составила 105 650 руб. В течение года динамика была разнонаправленной, но в целом по итогам 12 месяцев она показала прирост на уровне 0,8%. Причина заключается в изменении структуры предложения. В частности, увеличении доли Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. Отдельно по округам средние цены за год снизились: в НАО – на 3,2% (до 115 320 рублей за квадратный метр), в ТАО – на 3% (до 64 340 рублей за квадратный метр).

Динамика цены квадратный метр, рублей

Источник: «Метриум Групп»

По итогам года рейтинг самых доступных новостроек ТиНАО возглавил новый проект Корпорации «Баркли» - ЖК «Медовая долина». Второе и третье место разделили лидеры прошлого года – эко-район «Борисоглебское» («Юнити») и ЖК «Спортивный квартал» («СтройПлюс»). Минимальные по стоимости предложения составили:

• 1,556 млн рублей за студию площадью 20,5 квадратных метра (ЖК «Баркли Медовая долина»);
• 1,897 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 34,8 квадратных метра (эко-район «Борисоглебское»);
• 2,560 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 25,9 квадратных метра (ЖК «Спортивный квартал»).

За год минимальный бюджет покупки в «новой Москве» снизился на 7,4%. Средняя стоимость квартиры составила 6,045 млн руб., что на 6,7% меньше относительно конца 2014 года.

Площадь и стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции 2015 года

Увеличение динамики выхода новых проектов. Наибольшее количество новых проектов (12) вышло на рынок ТиНАО в 2012 году, когда территория официально вошла в состав столицы и обладала максимальным инвестиционным потенциалом. В связи с различиями в правилах застройки Москвы и области, после изменения статуса земель локальные застройщики столкнулись с иной процедурой получения исходно-разрешительной документации. Ряд инвестиционных контрактов был пересмотрен. В результате темпы выхода новых проектов замедлились: в 2013 году стартовало семь комплексов, а в 2014 – только три. В 2015 году снова появилась положительная динамика: старт продаж был отмечен в семи проектах. За 10 месяцев было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство недвижимости в «новой Москве» по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Повышение уровня конкуренции. Выход новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах привел к увеличению объема предложения на локальном рынке за год почти на четверть. При этом покупательская активность в существующих экономических условиях снизилась. По данным Рореестра, за 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в Москве на 19,3% относительно аналогичного периода предыдущего года. При этом в старых границах столицы объем спроса остался на прежнем уровне, чему способствовал выход большого числа новых проектов с низким уровнем цен на старте продаж. Таким образом, снижение покупательской активности в регионе отразилось именно на первичном рынке ТиНАО.

Стагнация цен. Средняя цена квадратный метр в новостройках «новой Москвы» осталась в целом на уровне прошлого года – прирост не превысил 1%. При этом, повышение цен отмечено менее чем в половине проектов. Застройщики остальных комплексов в конкурентной борьбе вынуждены были оставить стоимость квартир неизменной или даже идти на прямое снижение уровня цен.

Расширение программ скидок и акций. Если в конце 2014 года почти в половине новостроек «новой Москвы» никаких скидок при покупке квартиры не предлагалось, к декабрю 2015 года их число сократилось до четырех. Максимальный размер дисконта на локальном рынке достиг 16%, в среднем составил 7–8% (в прошлом году варьировался от 3% до 5%).

Прогноз на 2016 год

«В 2016 году новостройкам «новой Москвы» будет очень сложно конкурировать с первичным рынком жилья столицы в старых границах, средний бюджет покупки на котором неуклонно снижается, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Тенденция смещения спроса в пользу новостроек, реализуемых в пределах МКАД, наблюдалась уже в 2015 году. Чтобы ее остановить в следующем году, застройщикам, работающим на рынке ТиНАО, придется идти на дальнейшее снижение цен и увеличение размера скидок. Помимо этого, могут быть использованы другие методы стимулирования спроса:

• быстрые сроки строительства (в т.ч. за счет применения технологии панельного домостроения);
• включение отделки в стоимость квартиры;
• гибкие условия оплаты (длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.).

Вернуть интерес покупателей к присоединенным территориям помогут и значительные результаты по улучшению транспортной доступности локации. В частности, в 2016 году начнут работать первые станции метро, расположенные в «новой Москве» – «Румянцево» и «Саларьево». Также к началу 2017 года планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе. Именно новостройки в районах новых и строящихся станций метро могут стать наиболее востребованными на рынке. Однако, ждать существенного увеличения покупательской активности, даже несмотря на положительные результаты в развитии транспортной инфраструктуры «новой Москвы», в сложившихся экономических условиях не стоит».

План по вводу жилья в «новой Москве» перевыполнен и составил почти 2,5 млн кв. м в 2015 году
В «Новой Москве» в 2016-2017 гг. планируется возвести около 6,5 млн кв. м недвижимости
Объем ввода недвижимости в ТиНАО в 2016 году будет зависеть от решений властей РФ по ипотеке

«Метриум Групп»