Группа «Самолет» по итогам I полугодия 2020 года заняла четвертую строчку в топ-10 девелоперов ТиНАО по продажам новостроек. О том, в каком направлении компания планирует развиваться дальше, а также о том, какие меры со стороны государства могли бы оказать поддержку застройщикам в будущем в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Людмиле Чипизубовой рассказал директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Согласно данным компании «Метриум», группа «Самолет» за II квартал 2020 года реализовала 24 тысячи квадратных метров, в то время как в I квартале - 26,8 тысяч квадратных метров. Как в целом оцените эти цифры с учетом пандемии? Каковы прогнозы на III и IV кварталы, ожидаете ли рост показателя?

В целом по итогам полугодия бизнес-показатели группы «Самолет» значительно превышают показатели аналогичного периода в 2019 году. Нам удалось снизить влияние кризиса благодаря своевременным управленческим решениям: мы обеспечили перевод сотрудников на удаленную работу за считанные дни, усовершенствовали сервис дистанционного оформления сделок, который разработали и внедрили чуть менее чем за год до пандемии, обеспечили стабильное финансирование бизнеса за счет отличных показателей I квартала и крупного выпуска облигаций. В итоге за полугодие объем реализации недвижимости на 14% превысил этот же показатель годичной давности и достиг 25,4 миллиардов рублей.

В кризис компания сумела эффективно воспользоваться мерами господдержки. Постоянный диалог с регулятором и профессиональным сообществом позволил совместно выработать наиболее эффективные меры по повышению устойчивости отрасли, а вместе с ней и смежных сфер экономики. По итогам года мы рассчитываем выполнить докризисный план, особенно если окончательно наладится эпидемиологическая ситуация.

По данным этой же компании, «Самолет» занимает четвертую строчку в топ-10 девелоперов ТиНАО по продажам новостроек в I полугодии 2020 года. Планируете ли наращивать уровень продаж по отношению к конкурентам?

«Самолет» всегда специализировался на создании масштабных городских кварталов, где каждому жителю обеспечивается комфортный стиль жизни. Это большие объемы текущего строительства, и, соответственно, реализации. Большинство новых проектов, которые мы приобрели в прошлом году, находятся именно в ТиНАО, поэтому планируем, что наши позиции в регионе также будут укрепляться.

Какой вклад внесла льготная ипотека под 6,5%? Как она будет влиять на вашу группу до окончания программы? В случае продления?

Субсидирование ипотечной ставки - это главная антикризисная мера и драйвер продаж в период кризиса. Учитывая, что более 90% нашего предложения подходит под условия государственной программы, доля сделок с льготной ипотекой в общем объеме ипотечных сделок доходит до 80%. Конечно, низкая ипотечная ставка стимулирует спрос, и чем дольше будет действовать субсидированная ставка, тем стабильнее он будет.

Однако мы видим, что вслед за снижением ключевой ставки снижается и средняя ставка ипотечного кредитования, приближаясь к размеру субсидированной. Снижение базовой ставки на 0,25% ведет к снижению ипотечной ставки на 0,3% и расширяет пул клиентов, которые могут позволить себе покупку квартиры. Самым важным сдерживающим фактором спроса сегодня можно называть снижение реального располагаемого дохода населения. Оно не дает существенной части людей купить квартиру, даже если она им необходима.

Какие еще меры помимо льготной ипотеки, на ваш взгляд, необходимы для поддержки отрасли и, в частности, «Самолета»?

Для развития отрасли важен спрос, который сейчас обеспечивает минимальная ипотечная ставка. Было бы полезно продлить сроки действия программы на 2021 год. Для системного восстановления в период кризиса мы говорили о необходимости дальнейшего снижении ставки. Льготное кредитование и госгарантии по кредитам и облигациям - это следующие важнейшие меры поддержки девелоперов во время этого кризиса. А поэтапное раскрытие эскроу-счетов позволило бы девелоперам быстрее получать средства и, следовательно, развивать новые проекты.

Ваша группа разработала новую концепцию продукта. Какие у нее особенности?

Некоторые тренды, которые диктует нам новая эпидемиологическая реальность, заложены в концепцию наших объектов изначально. Они удовлетворяют один из самых главных запросов жителей - на собственную обустроенную просторную территорию, где каждый может найти комфортное пространство для отдыха и работы, где разграничены потоки и обеспечивается социальное дистанцирование, при этом есть возможность формировать локальные сообщества по интересам и общаться с соседями.

Важные пункты нашей продуктовой концепции - создание на территории проектов соседских центров или коворкингов для социализации жителей и больших общественных семейных пространств с креативными плейхабами для детей. В среднем на 1 квадратный метров жилья приходится по 0,5 квадратных метров благоустроенной территории. Для сравнения: в Москве этот показатель находится на уровне от 0,03 до 0,13 квадратных метров на 1 квадратный метро жилья в элитном классе, до 0,25 квадратных метров в комфорт-классе.

В новом продуктовом стандарте мы также учли запрос на изменение пространства самой квартиры: просторные общие зоны кухни-гостиной в формате европланировок, гибкие пространства, которые можно трансформировать в течение дня под разные задачи. Мы не видим необходимости увеличивать ширину коридоров и проемов, но необходимо акцентировать внимание на полезной и функциональной жилой площади. В новых проектах мы учитываем усиление тренда удаленной работы, обучения и досуга и сопутствующего этому развития цифровых технологий.

Можете ли рассказать об IT-решениях, которые применяются в ваших проектах? Какие еще технологии могут быть внедрены?

Около двух лет в группе «Самолет» ведется всеобъемлющая цифровизация и IT-трансформация. За этот период мы внедрили множество решений, которые охватывают практически все подразделения компании.

Работу блока продаж изменили два продукта: робот управления линейными продажами и динамическая система ценообразования. Робот анализирует работу менеджеров и, исходя из персональных особенностей поведения каждого менеджера, для него формируются рекомендации, как улучшить результат. Система работает автономно и не требует вовлечения руководителя. Анализ результата продаж каждого менеджера и генерация предложений для улучшения при этом происходит на постоянной основе автоматически.

Динамическая система ценообразования отслеживает спрос на квартиры и, с учетом предложения и целей компании в конкретный период, формирует рекомендацию по индексации или снижению цен. Таким образом, мы можем в моменте реагировать на изменение спроса как в целом по проекту, так и в частности по отдельному типу квартир. Система позволяет нам максимизировать прибыль без ущерба выполнения плана продаж.

Также мы разворачиваем многофункциональный цифровой сервисный ландшафт для наших клиентов. Его первым элементом около года назад стал личный кабинет, который позволил подать документы на одобрение ипотечного кредита и приобрести квартиру онлайн. Со стартом режима ограничений мы усовершенствовали сервис и теперь это удобный инструмент для полноценного и качественного обслуживания клиентов. Для жителей своих комплексов группа «Самолет» запустила в 2020 году платформу «Вместе.ру», функциональную социальную сеть, призванную вывести на новый уровень взаимодействие жителей с управляющей компанией, собственными соседями, локальным бизнесом.

За 2019 год группа «Самолет» перевела весь проектный институт на инструменты BIM-проектирования. Если же говорить о подрядном проектировании, то экономия при переходе от 2D к BIM-проектированию составляет несколько сотен рублей за 1 квадратный метр.

Вы используете собственные технологии?

Группа «Самолет» ведет и собственную разработку решений. Например, S. Finance автоматически рассчитывает объемы и стоимость строительства из BIM-модели. Решение позволяет ускорить сроки расчета с двух месяцев до двух дней.

На данный момент «Самолет» не использует типовое строительство, но у нас есть наработанная библиотека элементов и общая среда данных. Самое быстрое проектирование проекта было проведено за один месяц, а стандартный срок - четыре месяца, что в три раза меньше старого стандарта в 12 месяцев.

Какие направления бизнеса, не связанные напрямую со строительством, намерена развивать ваша группа? Насколько прибыльны уже работающие проекты?

Группа «Самолет» запустила в своих комплексах новую многофункциональную цифровую платформу «Вместе.ру». Это платформа, с помощью которой около 100 тысяч жителей наших жилых комплексов смогут общаться между собой, оплачивать услуги ЖКХ, взаимодействовать с различными предприятиями, работающими на территории ЖК, и многое другое. Доля коммунальных платежей в проектах «Самолета» через наше приложение превысила долю платежей наших жителей через крупнейший банк.

В середине июля сообщалось, что стоимость девелоперского портфеля группы «Самолет» достигла 117,5 миллиардов рублей. Какой прогноз по динамике стоимости можете дать?

Мы постоянно ведем переговоры с новыми партнерами о приобретении земельных участков или заключении партнерских соглашений. Планируем обновить оценку портфеля, который на сегодняшний день является самым большим в России. Наша задача - приобретать эффективные проекты комплексного освоения территорий и диверсифицировать портфель.

Есть ли новые девелоперские проекты, о которых планируется объявить до конца 2020 года? Что можете о них рассказать?

По внешней оценке, земельный банк группы «Самолет» на конец 2019 года достиг рекордного объема в 12,1 миллиона квадратных метров. Компания может осваивать его более 20 лет. При формировании предложения мы балансируем проекты по регионам, объему предложения и цене, и выводим новые объекты постепенно. Концептуально мы намерены ежегодно прирастать на десятки процентов в объемах нового строительства, и наши планы не ограничиваются Московской областью и «новой Москвой». Проекты будут и в старых границах Москвы. В целом, у нас амбициозные планы на годы вперед.

Планируете ли увеличивать свое присутствие на рынке недвижимости в прежних границах Москвы? На данный момент, если верить сайту, у вас в продаже один проект на этой территории - «Новоданиловская 8». Может быть, есть идеи по реализации подобного формата - в старых границах Москвы и/или повышенного класса?

На данный момент у нас два проекта в границах «старой» Москвы. «Новоданиловская 8», который вы упомянули и «Квартал «Некрасовка» на юге города у станции метро «Некрасовка». В среднесрочной перспективе мы планируем несколько новых проектов в старых границах Москвы. Подробнее о проектах сможем рассказать после анонсов о приобретении земельных участков или заключения партнерских соглашений.

Ваша компания во время пандемии закрыла сделку по покупке почти 165 гектаров недалеко от аэропорта Внуково с намерением построить там около 1,3 миллиона квадратных метров, инвестировав более 100 миллиардов рублей. Можете рассказать о сроках строительства? Как повлияет на проект близость аэропорта, попадет ли он под какие-то ограничения?

Этот проект сейчас находится на стадии получения разрешительной документации и проектирования, вывод в продажу его первой очереди намечен на осень. Близость к аэропорту определила высоту зданий - не более 50 метров. Жилые дома в проекте будут не более чем 14-этажными. После согласования проекта с правительством Москвы на участке планируется возвести порядка 1,3 миллиона квадратных метров. продаваемой площади.

На какой стадии сейчас находится ваш «мегапроект» в ТиНАО, который планируется реализовать на участках общей площадью 580 гектар? Какие подробности о жилых и коммерческих объектах в рамках этого проекта можете раскрыть?

В этот проект входит несколько участков и, соответственно, жилых комплексов. В частности, в первой очереди ЖК «Остафьево» завершается строительство, и скоро начнется передача ключей клиентам. В «Алхимово» полным ходом идет строительство. Еще два участка в этом районе находятся на стадии расчетов и проектирования.

Как сейчас работает партнерская программа с владельцами участков и небольшими девелоперами? Какие итоги можно подвести? Какие по ней планы?

За последние два года с помощью данной программы мы увеличили земельный банк на 2 миллиона квадратных метров. Так что считаем результаты положительными. Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнерстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. При этом несем полную ответственность за получение и максимизацию прибыли. Таким образом, наша модель очень интересна для партнеров. В настоящее время на рассмотрении находятся десятки проектов.

Сейчас наметилась тенденция к снижению цен на вторичное жилье и росту на новостройки. Ожидаете массового оттока покупателей первички? Насколько пострадают от него девелоперы?

Некоторое снижение цен на вторичном рынке вызвано перетеканием спроса на рынок новостроек, где можно купить квартиру по субсидированной ипотечной ставке 6,5%. Кроме того, большая часть покупателей ориентируется не только на цену, но рассматривает вопрос покупки жилья с принципиальных позиций - многие хотят купить жилье именно в новом доме в районе с новой современной инфраструктурой.

Вернулись ли ваши сотрудники с удаленной работы? Планируете ли сохранять «удаленку» после завершения пандемии?

Несмотря на окончание режима самоизоляции, мы не спешим возвращаться к прежнему офисному режиму и большинство сотрудников по-прежнему работают удаленно. Во-первых, уровень распространения инфекции еще достаточно высок. Во-вторых, мы оказались готовы к непредвиденным обстоятельствам пандемии с точки зрения технологических решений и зрелости команды. Компании удалось сохранить эффективность работы, а результативность некоторых подразделений даже выросла. Думаю, что многие сотрудники продолжат и далее работать на «удаленке», и будут приезжать в офис лишь по необходимости.

Если говорить об офисах продаж, то они работают в штатном режиме. Покупатели все-таки предпочитают хотя бы один раз приехать и посмотреть на расположение объекта, его окружение, увидеть динамику стройки собственными глазами. Большинство же операций по сделке проводится онлайн. Это удобнее для клиента - не надо тратить время на посещение нескольких офисов. Уже сегодня фактор возможности провести определенные этапы сделки онлайн имеют для клиента значение.

В сфере строительства проходит масштабная реформа. Как оцените ее? Повлияют ли такие решения на качество проектов? Есть ли у компании какие-то идеи, которые хотелось бы либо напрямую, либо через профессиональные объединения донести до Минстроя России, правительства РФ? Учитывается ли, на ваш взгляд, мнение игроков рынка при проведении этой реформы?

Сейчас мы видим первые реальные шаги по упрощению регламентирования. Эффективность этих изменений на практике можно будет увидеть на примере текущих проектов достаточно скоро. Однако предстоит дальнейшая серьезная работа в этом направлении, чтобы покупатели недвижимости и участники отрасли ощутили эффект экономии ресурсов и сокращения сроков строительства.

В правительстве РФ предложили в том числе исключить необходимость строительства многоквартирных домов с мусоропроводами, так как те не позволяют вести раздельный сбор мусора. Как вы относитесь к этому предложению? Возможно ли, что вслед за отказом от мусоропроводов застройщики начнут устанавливать измельчители отходов?

Около 40% построенных и строящихся объектов группы «Самолет» оборудованы мусоропроводами. В выводимых на рынок новых объектах мусоропроводы уже не проектируются.

Измельчитель пищевых отходов очень полезен, однако в высотных многоквартирных домах его использование может быть затруднено, так как измельченные отходы налипают на стенки труб и канализации и через два-три года после ввода дома в эксплуатацию могут возникнуть проблемы.

Как, на ваш взгляд, изменится рынок ТиНАО и Московской области на фоне пандемии коронавируса? Сократится ли число игроков? Стоит ли ждать поглощений и укрупнений?

Количество девелоперов в Московском регионе сокращается за счет ухода более мелких компаний в связи с переходом на проектное финансирование. Эту тенденцию усилил кризис. Небольшие владельцы земельных участков входят в партнерство с крупными девелоперами для реализации совместных проектов. В ТиНАО много больших неосвоенных территорий, которые являются ресурсом для создания новых комфортных городских районов для жизни. Транспортная сеть округа бурно развивается, но одной из основных задач новых проектов становится создание многофункциональной городской среды с социальными объектами и рабочими местами, возможностью удаленной работы, рекреационными пространствами для всех поколений.

Дайджест развития «новой Москвы» во II квартале 2020 года от компании «Метриум»
Интервью Владимира Жидкина Агентству городских новостей «Москва»
«Метриум»: Что не так с архитектурой жилья в «новой Москве»