Самая обсуждаемая тема в последнее время - расширение границ Москвы - оставляет за собой достаточно много вопросов.


Как подобные действия трактуются законодательством РФ и как присоединение новых территорий отразится на гражданах, я разъясню в данной статье.

Процедуру расширения границ Москвы можно поделить на две важные составляющие:

1. Установление новых границ, т.н. административное деление.

2. Установление имущественных прав Москвы на участки земель на присоединяемой территории.

Административное деление, с юридической точки зрения, является процедурой изменения границ населенного пункта, совмещенного с изменением границ субъекта РФ.

Изменение границ населенного пункта по своей сути есть изменение документации территориального планирования (Генеральный план города). Это означает, что новый Генплан должен быть вынесен на публичные слушания как в Москве, так и во всех населенных пунктах присоединяемых территорий (деревни, поселки и пр.). Похожую процедуру Москва проходила при утверждении Генплана в 2010 году. Проведение публичных слушаний является обязательной процедурой, но результаты таких слушаний носят рекомендательный характер.

При включении территорий в границы Москвы может измениться и правовой статус земель лесного фонда, земель с/х назначения, земель обороны и пр. Такие земли получат статус земель населенных пунктов, что может повлиять на новые возможности по их использованию. Одновременно с включением в границы города новых земель может быть произведено "индивидуальное" изменение разрешенного использования этих земель под конкретные нужды.

Важно отметить, что в переходный период разграничения полномочий между органами местного самоуправления присоединяемых территория и Москвой потребуют специального урегулирования. Особый статус Москвы и специфика ее административного устройства отличаются от классической модели местного самоуправления, применяемого в Подмосковье. Например, если в Подмосковье городские округа или муниципальные районы являются самостоятельными органами муниципальной власти со своими полномочиями, выборностью, компетенцией и пр., то в Москве их условные аналоги, префектуры и управы являются вертикально интегрированной частью Правительства Москвы.

Перейдем к установлению имущественных прав Москвы на присоединяемые территории.

Присоединяя новые территории, следует учитывать собственность, в которой они находятся: частная, государственная или муниципальная.

В части государственных или муниципальных земель, по общему правилу, муниципальные земли переходят в гос. собственность Москвы. Такая же судьба может ожидать и земли, находящиеся в федеральной собственности в силу требований закона (например, земли лесного фонда).

Между тем, для реализации планов Москвы по комплексному освоению территорий не исключен вариант, что государственного земельного фонда не будет достаточно и Москва будет искать средства для приобретения и/или изъятия частных земель.

Для этого существует несколько вариантов:

● Добровольное приобретение на свободном рынке, т.е приобретение участков у частных землевладельцев по обоюдному согласию.

● Принудительное изъятие (принудительная продажа)

В настоящее время выкуп земельных участков и находящихся на них строений при изъятии участков и недвижимости для государственных нужд (принудительная продажа) регулируется федеральным земельным, гражданским и жилищным законодательством, в частности, статьями 49, 55 и 63 Земельного кодекса РФ (основания, условия изъятия участков и гарантии собственников), статьями 279-283 Гражданского кодекса РФ (правила уведомления собственников об изъятии, определения выкупной цены, сроки подачи исков о принудительном изъятии), статьей 32 Жилищного кодекса РФ (гарантии собственникам жилья)РФ. ЗК РФ определяет, что изъятие недвижимости для государственных нужд может проводиться только в исключительных случаях, которые связаны с размещением федеральных и региональных объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи, энергосистем, линейных объектов естественных монополий, объектов коммунальной инфраструктуры и автодорог.

Статья 24 Закона Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" дополняет этот перечень случаями реализации городских целевых программ, выполнения обязательств города Москвы по соглашениям и договорам города Москвы, застройки в соответствии с Генеральным планом города Москвы, правилами землепользования и застройки в городе Москве. Очевидно, что московское законодательство существенно расширяет возможных ситуаций с изъятием недвижимости, делая его фактически безграничным. Однако надо учесть, что эти дополнительные основания изъятия могут применяться только в отношении земельных участков, находящихся в собственности Москвы (то есть, неприменимы к частной и иным видам собственности на землю).

Среди важных действующих актов московского законодательства по данному вопросу можно назвать Постановление Правительства Москвы от 12.04.2005 № 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы", которым установлен порядок проведения оценки и ее экспертизы при изъятии земельных участков для государственных нужд города Москвы, Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" в части норм о выкупе у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка, Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков в городе Москве (утверждено Постановлением Правительства Москвы № 257-ПП от 10.04.2007). Эти акты детализируют федеральное законодательство в части полномочий московских властных структур, сроков, порядка реализации процедур изъятия.

Недвижимость, в том числе земля, должны выкупаться по рыночной стоимости (ч. Ст.63 ЗК РФ). Альтернативой является ситуация, когда собственнику участка в собственность бесплатно с его согласия предоставлен равноценный участок взамен изымаемого – его рыночная стоимость зачитывается в выкупную цену.

В любом случае собственнику возмещаются рыночная стоимость всех зданий, строений и сооружений на изымаемом участке, а также в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода. Разногласия по цене решаются в суде. Причем рыночная стоимость изымаемого имущества определяется на момент рассмотрения спора (п.28 (Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Рыночная стоимость устанавливается независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По Постановлению Правительства Москвы № 204-ПП рыночная стоимость изымаемого имущества устанавливается на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Постановление также регулирует некоторые правила определения размера убытков, в том числе упущенной выгоды, и предусматривает обязательность проведения экспертизы выводов оценщика при наличии спора о достоверности итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Довольно часто возникают споры между собственником имущества и государством, связанные как с разногласиями по размеру выкупной цены, так и с другими обстоятельствами.

Распространена практика обжалования собственниками и другими правообладателями недвижимости решений органов власти об изъятии земельных участков по мотивам отсутствия для этого оснований (например, власть собирается изъять участки в случаях, не предусмотренных законом.

Как правило, заинтересованные в изъятии участка органы власти пытаются договориться с собственником, если же он не согласен - спор рассматривается судом. Суд, как правило, опирается в таких случаях на выводы независимого оценщика, если же эти выводы противоречивы, назначается экспертиза.

Распространенными проблемами в определении размера причитающейся собственнику компенсации являются отсутствие необходимых документов на сносимые объекты, недоказанность причинения убытков в связи с изъятием, неоформленные обременения участка. Последнее время нередки случаи отказа органам власти в государственной регистрации решений об изъятии по тем основаниям, что не зарегистрированы права на сами изымаемые участки, либо они не сформированы.

В заключение следует отметить, что расширение границ такого большого города, как Москва, потребует согласованной работы всех органов государственной и муниципальной власти при активном содействии и общественном контроле жителей столицы и Подмосковья.

Москва взялась расти не в том направлении?
Большой Москве — большие проблемы?
Чем грозит «Большая Москва»

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН"
finam.info